A legfontosabb szempontok raktárbérlés esetén

Az INFORG Zrt. országos, közel 200 000 négyzetmétert lefedő ingatlanportfóliójában megtalálhatóak a különböző besorolású irodaházak, iparterületek és kiskereskedelmi üzlethelyiségek egyaránt. A vállalat a több mint 30 éves piaci jelenlétével ma már a szektor – és egyben a magyar üzleti élet – egyik legtapasztaltabb szereplője.
Az INFORG a hazai mikro-, kis- és középvállalkozások elismert partnereként kutatást végzett az érintett vállalkozások raktárakkal kapcsolatos igényeinek feltárására. A felmérés keretében a raktározási preferenciáikról kérdezték olyan cégek döntéshozóit, amelyek a Budapest-Székesfehérvár vonzáskörzetében lévő földrajzi területen tevékenykednek, és jellemzően úgynevezett B-C kategóriás raktárat bérelnek vagy terveznek bérelni.
„A vizsgált kkv-szektor raktárbérlési szokásaiban a pandémia nem okozott annyira drasztikus változást, mint például a felsőkategóriás irodabérlések esetében. A válaszadók 94 százaléka továbbra is fenntartja és használja korábbi bérleményét. Mi is tapasztaltuk, hogy néhány bérlőnk raktározási igényei a járvány okozta korlátozások és ennek következtében saját üzletmenetük vagy fejlesztési projektjeik visszafogása miatt ideiglenes csökkentek. Ugyanakkor ők is bíztak a gazdasági körülmények mihamarabbi helyreállásában, ezért nem is akartak változtatni raktározási kapacitásaikon” – foglalja össze a kutatás eredményeit és a piacon helyzetet Zalatnai Zsolt, az INFORG Zrt. vagyonkezelési munkafolyamataihoz kapcsolódó feladatok irányításáért, valamint a portfolióban lévő ingatlanok optimális hasznosításáért felelős vezetője.

Az árérzékenység ellenére is meg tudták tartani bérleményüket
A megkérdezett piaci szereplők arról számoltak be, hogy többségüknek az elmúlt 2 év során is lehetősége volt változatlan kondíciókkal megtartani bérelt raktárépületét. Ez a lehetőség hozzájárult tevékenységük folytatásához, hiszen – ahogy arra a kutatás is rámutat – e célcsoport kifejezetten árérzékeny: a bérlemény kiválasztásánál az elsődleges szempont a bérleti díj mértéke, amelyet a bérleti szerződés időtartama követ. Fizetési halasztást vagy bérletidíj-csökkenést így mindössze a válaszadók 2 százaléka igényelt a pandémia miatti bevételkiesés okán. Ezzel párhuzamosan 9 százalékuk nem pusztán megtartaná, de növelni tervezi az által bérbe vett, raktározásra használt területet.

Az ingatlanok közötti utazásra szánt idő optimalizálása
Az épület megközelíthetősége és elhelyezkedése a harmadik helyen áll a kkv-szektor prioritásában. Természetesen elengedhetetlen, hogy személyautóval és tehergépjárművel egyaránt akadály nélkül megközelíthető legyen a terület, emellett nyilvánvaló előnyt jelent az elérhető tömegközlekedés és az autópálya közelsége is. A raktárépület és a vállalat egyéb telephelyei közötti optimális távolság a cégek közel harmadánál a helyszínek azonos telephelyen való elhelyezkedését jelenti; valamennyivel kevesebben vannak azok, akiknek az optimális távolság 5-10 perces, illetve akár a maximum fél órás autózást takarja. A válaszadók 10 százalékának lényegtelen a távolság; e kérdés tekintetében a kereskedelemmel foglalkozó vállalatok a legrugalmasabbak.

Kategóriában nem, de méretben eltérnek az igények
A megkérdezett vállalkozások azzal ugyan tisztában vannak, hogy a raktárak és az irodák esetében vannak különböző minőségi szintek, azonban az egyes kategóriák pontos ismérvei a többség számára nem ismertek, az ingatlanok keresésekor sem a kategóriák, hanem a cégspecifikus igények voltak meghatározók.
Az optimális raktárépület a bérlők túlnyomó többségénél a „B” besorolási kategóriába tartozik: a válaszadók 92 százaléka ezt preferálja. Jelenleg ugyan a válaszadók 10 százaléka „A” kategóriájú ingatlant bérel, azonban a jövőre vonatkozó tervek és a költséghatékonysági szempontok miatt alapján e téren is csökkenés várható.

A szükséges méret tekintetében széles skálán mozog a kkv-szektor szereplőinek igénye. A legkisebb, a kutatás során említett alapterület 10 m², de akad olyan vállalkozás, amelynek 12 000 m² a helyigénye, a legtöbb válaszadó az 50-300 négyzetméteres raktárakat veszi ki, az átlagos méret pedig 566 m² a vizsgált szektorban.

Mi számít alapfelszereltségnek egy raktárnál?
A méretre vonatkozó elvárásokat a fizetési kondíciók, majd az épület állapota követi a fontossági listán. A raktárakkal kapcsolatban általában elvárás a mosdó, kézmosó és a higiénia megléte, valamint eszközök tekintetében a polcok, állványok, kézi emelők, raklapkocsik és targoncák szükségesek a leginkább. Az elérhető szolgáltatások terén a biztonság az elsődleges: a magas szintű tűzbiztonságot és balesetvédelmet a többség alapfeltételként jelölte meg. Az ezeken felüli szolgáltatásokat, mint a speciális, nehézgép-járművek számára kialakított parkoló, a biztonsági szolgálat, a karbantartás, takarítás és a portaszolgálat inkább csak pozitívumnak tartják a bérlők, mintsem alapelvárásnak.
Érdekesség, hogy az úgynevezett konténerraktárak iránti érdeklődés a megkérdezettek körében minimálisnak bizonyult, a válaszadók 75 százaléka elutasítóan nyilatkozott ezeknek a rövid időre, akár egy napra is bérbe vehető tárolóknak a lehetőségéről.

Szakmai prognózis a piaci változások terén
„Hisszük, hogy ügyfeleink sikere a mi hosszú távú sikerünk záloga, ezért a partnereinkkel való együttműködésben ezt tartjuk szem előtt, ez adhat számukra jó kiindulást pozitív üzleti eredményeikhez. A megbízhatóságra és ügyfélközpontúságra épülő céges filozófia mellett mindig fontos szerepet kap az innovatív gondolkodás és a piaci igények szem előtt tartása. A kutatás is alátámasztja a piaci ismereteink és tapasztalataink alapján felállított prognózisunkat, miszerint bár a pandémia miatt korábban soha nem látott szinten és ütemben vált bevett gyakorlattá a home office-ból történő munkavégzés, a kkv-szektor életében ez leginkább csak a magas, „A” kategóriájú ingatlanok esetében eredményezett számottevő visszaesést. A számunkra üzleti szempontból kiemelten fontos és a kutatás által vizsgált hazai kkv-k képviselői kifejezetten irodapártiak, a megfelelő lokációjú és bérleti díjú raktárak pedig továbbra is nélkülözhetetlenek lesznek üzleti tevékenységük sikeres folytatásához” – összegezte az eredményeket Zalatnai Zsolt vagyonkezelési igazgató.